（2009年8月13日大连市（shì）人民政府令第105号公布）
第一章 总 则
第（dì）一条 为了实施国务院（yuàn）《物业管理条例》，结合大连（lián）市实际，制定本办法。
第二（èr）条 大连市行政区（qū）域内，业（yè）主通过选聘（pìn）物（wù）业服务企业，由业主和（hé）物（wù）业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设（shè）施设备和相关场地进行维（wéi）修、养护、管理，维护物业管（guǎn）理（lǐ）区域内的环境卫（wèi）生和相关（guān）秩序的（de）活（huó）动，适用本办法。
第三条 市及（jí）县（市）区（qū）房（fáng）地产行政主（zhǔ）管部门负责本行（háng）政区（qū）域（yù）内（nèi）物（wù）业（yè）管理（lǐ）活（huó）动的监（jiān）督管理工（gōng）作（zuò）。
大连经济技术开发区（qū）管理委员（yuán）会等市人民政府派出机构，负（fù）责管理范围内物业管理活（huó）动的监督管理工（gōng）作。
价（jià）格（gé）、民（mín）政、工商、建设（shè）、城建、城乡规划、公（gōng）安等行（háng）政管（guǎn）理部门依据各自职（zhí）责，负责与物业管理活动有关的工作。
街（jiē）道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与（yǔ）社（shè）区建设的关系（xì），协助房地产行（háng）政主管部（bù）门（mén）对物业（yè）管理活动进行监督管理（lǐ）。居民（mín）委员会应当依法（fǎ）履行职责，支持、指（zhǐ）导业主（zhǔ）委员会（huì）日常工（gōng）作。
第（dì）四（sì）条 鼓（gǔ）励依法成立物业服（fú）务（wù）行业协会。物（wù）业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训（xùn）从业（yè）人员，调解行（háng）业内部争（zhēng）议，维护会员合法（fǎ）权益，促（cù）进行业健康发展。
第二章 业主（zhǔ）及业（yè）主（zhǔ）大会（huì）
第五条 房屋的所有权人为业主（zhǔ）。
业（yè）主在物业管理活（huó）动中，享有下列权利：
（一（yī））按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业（yè）主大（dà）会会议，并就物业管（guǎn）理的（de）有（yǒu）关事（shì）项提（tí）出建议;
（三）提出制定和修（xiū）改管理规约、业主（zhǔ）大（dà）会议（yì）事规则的建议；
（四）参加业（yè）主（zhǔ）大（dà）会会（huì）议，行使投票（piào）权；
（五）选举业主（zhǔ）委员会委员（yuán），并享有被选举权；
（六）监（jiān）督业主委（wěi）员会的工作（zuò）；
（七（qī））监督物业（yè）服（fú）务企（qǐ）业（yè）履行物业服务（wù）合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备（bèi）和相关（guān）场（chǎng）地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物（wù）业共用部位（wèi）、共用设施设备专项（xiàng）维修资金（jīn）（以下简称专项维修（xiū）资金）的管理和（hé）使用；
（十）法律、法规（guī）、规（guī）章（zhāng）规定（dìng）的其（qí）他权利。
第六条（tiáo） 业主在物业管理活动中（zhōng），履行（háng）下列义务：
（一）遵（zūn）守管（guǎn）理规（guī）约、业主大会议事规则，履行物业（yè）服务合同（tóng）；
（二）遵守物业（yè）管理区域内物业共用部位和共用（yòng）设施（shī）设备的使用、公（gōng）共（gòng）秩序和（hé）环境卫生的（de）维护等（děng）方（fāng）面的（de）规章制度；
（三）执行业（yè）主（zhǔ）大会的（de）决定和业（yè）主大会授权（quán）业主委员会作出（chū）的（de）决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金（jīn）；
（五）按时交纳物（wù）业服务费用；
（六）参加业主大会时（shí）遵守大会程（chéng）序；
（七）向物（wù）业服务企业提供详实、准（zhǔn）确的联（lián）系方式；
（八）接受业（yè）主大会、业主（zhǔ）委员（yuán）会对其履行（háng）业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定（dìng）的其他义务。
第七条 下（xià）列事（shì）项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主（zhǔ）大会议事（shì）规则；
（二）制（zhì）定和（hé）修改（gǎi）管理规约（yuē）；
（三）选（xuǎn）举业主（zhǔ）委员会或者（zhě）更换（huàn）业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资（zī）金（jīn）；
（六）改建、重（chóng）建建筑物及其附（fù）属设施；
（七）有关（guān）共有和共同管（guǎn）理权（quán）利的其他重（chóng）大（dà）事项（xiàng）。
决定前款（kuǎn）第（五）项（xiàng）和第（dì）（六）项规定的（de）事项，应当经专有部分占建筑物总面积（jī）三分（fèn）之二以上的业主且（qiě）占总人数三分（fèn）之二以上的业主同意；决（jué）定前款其他事项，应当经专有（yǒu）部分占（zhàn）建筑（zhù）物（wù）总（zǒng）面积过半数的业主且占总（zǒng）人数过半数的业主同意。
第八条 新建（jiàn）物业项目，包括（kuò）分期建设和多个（gè）单位开发建（jiàn）设，其配套设（shè）施设（shè）备和相关场地是共用的，应当（dāng）划（huá）分为一个物（wù）业管理区域。但是，该物（wù）业项目（mù）规模较（jiào）大且被市政道路分割或（huò）者独立封闭的，可以划（huá）分为（wéi）若干个独立（lì）的物（wù）业管理区域。
新建物业项目（mù）的物业管理（lǐ）区域（yù），由城乡规划主管部门（mén）在详细规划图上明确。
第九（jiǔ）条 同（tóng）一个物（wù）业管（guǎn）理区域（yù）内（nèi）的（de）业主应当依法（fǎ）成立（lì）一个业（yè）主大会。
房屋实（shí）际交付使用的专（zhuān）有部分占建筑物总面积百分（fèn）之（zhī）五十以上的，可以成立（lì）业主大会。
第十条 物业管理（lǐ）区域符合成立业主大会条件（jiàn）并准备成立业主（zhǔ）大会的，由建设单位（公有住（zhù）房出售单位）在三十日内（nèi），书（shū）面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门（mén）提出（chū）成立首次业（yè）主大会（huì）的报告，同（tóng）时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情（qíng）况等材料。
房地（dì）产行政主管部门自接到（dào）报（bào）告之日起三十个（gè）工作日内，会同街道办事（shì）处或者乡镇人民政府指导组建业主大（dà）会筹（chóu）备（bèi）组。筹备组由业主代表三（sān）人、街道（dào）办事处或者乡镇人民政（zhèng）府（fǔ）和建设单（dān）位（公（gōng）有住房出售单位）的代表（biǎo）各一人共五人组成（chéng）；其中业主代表由业主推选或者在街道办事（shì）处、乡镇人民政府（fǔ）的指导下选定。筹（chóu）备（bèi）组成（chéng）员名（míng）单确（què）定后，在物业（yè）管理区域内书面公告。
建设（shè）单位（wèi）（公有住房出售单位）未提（tí）出成立首次业主大（dà）会报告的（de），经（jīng）百（bǎi）分之二十以上业主提议，可以书面向物业（yè）所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首（shǒu）次业（yè）主大会的报告。符（fú）合条件的，房地产行政主管部门按（àn）照前款规定指导组建（jiàn）业（yè）主（zhǔ）大会筹备组，建设单位（公有住房（fáng）出售单位）提供（gòng）物业出售（shòu）和业主入（rù）住（zhù）明（míng）细、物业（yè）基本情况（kuàng）等材料。
筹备成（chéng）立首次业主大（dà）会的费用，由业主和建设单位（公有住（zhù）房出售单位）按所拥有（yǒu）的建筑面积承（chéng）担。
第十一条 业主（zhǔ）大会（huì）筹（chóu）备组履行下（xià）列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式（shì）和内容（róng）；
（二）参照市房地产行政（zhèng）主管部门制订的示范（fàn）文本，拟定业主大会议事规则草案和（hé）管（guǎn）理规约草（cǎo）案；
（三（sān））确认业主身份，核（hé）定业主的投票权数；
（四（sì））拟定业主委员会委员候选人产生办（bàn）法，组织推荐业主委员会候选人；
（五）做好（hǎo）会议的（de）其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项（xiàng）、第（三）项、第（四）项规（guī）定的事项，应（yīng）当在会议召开（kāi）十五（wǔ）日前（qián），在物业管理（lǐ）区域内书面公告。
第十二（èr）条 物（wù）业管理区（qū）域内业（yè）主人（rén）数较多的（de），可以以（yǐ）幢、单元、楼层等为（wéi）单（dān）位，推（tuī）选一名业（yè）主代表（biǎo）参加业主大会会议。推（tuī）选（xuǎn）业主代表（biǎo）参（cān）加业（yè）主大会会议的，业主（zhǔ）代表应（yīng）当于参加业（yè）主大会会（huì）议三日（rì）前，就业主（zhǔ）大（dà）会会（huì）议拟讨（tǎo）论的（de）事项书面征求（qiú）其所代表的业主的（de）意（yì）见（jiàn）。需投票表（biǎo）决的（de），业主赞（zàn）同（tóng）、反对及弃（qì）权（quán）的具体票数（shù）经（jīng）本人签字后（hòu），由业主代表（biǎo）在业（yè）主（zhǔ）大会会议上代（dài）为投票。
业主（zhǔ）可以委（wěi）托代理人（rén）参加业主大会（huì）会（huì）议，代理（lǐ）人应（yīng）当持（chí）业主书面委托书（shū）并根据（jù）委托内（nèi）容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可（kě）以推选（xuǎn）其中一人参（cān）加业主大会会议。
第十三条 业主大会（huì）或者业主委员会（huì）的决定，对业主具有（yǒu）约束力。业（yè）主（zhǔ）大会或（huò）者（zhě）业主委员（yuán）会的（de）决定侵（qīn）害业（yè）主合法（fǎ）权益的，受（shòu）侵害的业主可（kě）以请求（qiú）人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依（yī）法选举产生一个业主委员会。
业主委（wěi）员会由委（wěi）员五人以上（shàng）十五人（rén）以（yǐ）下（xià）单数组成，具体人（rén）数根（gēn）据（jù）该物业管理区域的实际情况确（què）定。业主委（wěi）员会委（wěi）员的任期由业（yè）主大会议事（shì）规则规定（dìng）。
业主委员会应当自选举产生之（zhī）日起三日内召开（kāi）首（shǒu）次业主委员会会议，推选产生（shēng）业主委员会主任（rèn）一人，副主任一至二（èr）人。
业主委员（yuán）会委员本人（rén）、配偶及其近亲（qīn）属不得在（zài）为本物业管（guǎn）理区域提供服务的（de）物（wù）业服务企业任职。
业主大会在（zài）选举业主委员会委员的同时，具备（bèi）条件的（de），应（yīng）当（dāng）选举（jǔ）出业主委员会候补委员。候补委员列（liè）席业主委员会会议，不具有表决权。在个别（bié）业主委员会委员资格终（zhōng）止时，经业主委员（yuán）会（huì）决定，从候补（bǔ）委员中按（àn）照得票多少依次递补，并（bìng）在本物业管理区（qū）域（yù）内公示。
第十五条 业（yè）主委员（yuán）会委员应（yīng）当符合下列条件：
（一（yī））是本物业（yè）管理区（qū）域内具有（yǒu）完全（quán）民事行为能力的业主；
（二）模范履行按时交（jiāo）纳物（wù）业服务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心（xīn）强（qiáng），公正廉洁，具（jù）有一定的组织能力；
（四）具备（bèi）与物业管理相关的专（zhuān）业（yè）知识；
（五）身体健康，有（yǒu）必要的工（gōng）作时间。
第（dì）十六条 业主委员（yuán）会应当（dāng）自选举（jǔ）产生之日起十日内，将业主委（wěi）员会（huì）委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单（dān）位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
业主（zhǔ）委员会应当自选举产生之日起三十（shí）日（rì）内，向（xiàng）物（wù）业所在地（dì）县（市）区房地产行政主管部门和街道办（bàn）事（shì）处、乡镇人（rén）民（mín）政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立（lì）情（qíng）况（kuàng）、业主大会议事规则、管理规（guī）约（yuē）、业主委（wěi）员（yuán）会委（wěi）员名单和各项表（biǎo）决（jué）结果。备案材料（liào）齐全的，物业（yè）所（suǒ）在地县（市）区房地（dì）产行政主管部门和街道办事处（chù）、乡镇人（rén）民政府出（chū）具备案回执。
业主委员会的（de）印章刻制，按照（zhào）市房地产行政主管部门（mén）与（yǔ）市公安部门（mén）的规（guī）定执行。
第十七（qī）条 业主大会定期会议应当按（àn）照业主（zhǔ）大会议事规则的（de）规定（dìng）由（yóu）业主委员会组织召开（kāi）。物（wù）业管理区（qū）域内（nèi）有（yǒu）百分之（zhī）二十以上业主提议，或者经业主委（wěi）员会决定，业主（zhǔ）委员会应当组织（zhī）召开（kāi）业主大会临时会议。但是，已经业（yè）主（zhǔ）大会（huì）决定的事项，在下次（cì）业主大会定期会议召开（kāi）前（qián），不得提议召开业主大会（huì）临时（shí）会议（yì）重（chóng）新（xīn）决定。
物（wù）业（yè）管理区域召（zhào）开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可（kě）以派员列席。
业（yè）主委员会不按规定组织召开（kāi）业主大会会议的，物业所在地的（de）县（市）区房地产行政（zhèng）主管部（bù）门应（yīng）当责令业主委员会（huì）限期组织召开；逾（yú）期仍不召开的，经百分之二十（shí）以上业主申请，由物业（yè）所在地县（市）区（qū）房地（dì）产行政主管部（bù）门（mén）会同（tóng）街道办（bàn）事处、乡镇人民政府指导（dǎo）业（yè）主召开。
第十八（bā）条（tiáo） 业主（zhǔ）委员会执（zhí）行（háng）业主大会的决定事（shì）项（xiàng），履行下列职责：
（一）召集业（yè）主大会会议，报告（gào）物业管理的实施情况；
（二（èr））代（dài）表业主与业主大（dà）会选（xuǎn）聘的物业（yè）服务（wù）企业签订物业服（fú）务合同；
（三（sān））及时了解业主、物业使用人（rén）的意见和（hé）建议（yì），掌握物业服务企业履行物业服务合（hé）同情况；
（四（sì））监督（dū）管理规约（yuē）的实（shí）施；
（五）法律、法规以（yǐ）及业（yè）主（zhǔ）大会赋予的其（qí）他职（zhí）责。
第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者（zhě）业主委员会主任认为有（yǒu）必要的，应当召开业主委员（yuán）会会议（yì）。业主委（wěi）员（yuán）会会议每年至少召开一（yī）次。
召开业主委员会会议，应当有（yǒu）过半数委员（yuán）出席。业主委（wěi）员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主（zhǔ）委（wěi）员会的决定（dìng）应当自决（jué）定（dìng）作出之（zhī）日起三日内在物业管理区域内公（gōng）告后（hòu）生效。
第二十条 业主委员会有下列情形（xíng）之一的，应当召开（kāi）业主（zhǔ）大（dà）会予以（yǐ）改选（xuǎn）：
（一）过（guò）半数以（yǐ）上委（wěi）员不履行职责（zé）的；
（二（èr））多次侵（qīn）犯业主（zhǔ）合法权益又不整改的；
（三）做出（chū）违法或者错误（wù）决定，经有关（guān）行（háng）政主管部门责令（lìng）改（gǎi）正，但拒不改正或者拖延（yán）改正的。
业主（zhǔ）委员会不（bú）召（zhào）集业主大会改选的，经（jīng）百分之二十以上业主（zhǔ）申请，物业所在地县（市）区（qū）房地产（chǎn）行政主管部门可以会同街道办（bàn）事处、乡镇人（rén）民政府组织召开业主大（dà）会改（gǎi）选。新的业主委员会成立后，按照本（běn）办法第十六条的（de）规定（dìng）公（gōng）示、备（bèi）案。
第二十（shí）一条 业主委（wěi）员（yuán）会委员、候（hòu）补委员不再是本物（wù）业管理区域（yù）内业主的，其委员、候补委员资（zī）格自行终（zhōng）止。
业主委（wěi）员会委员（yuán）、候补（bǔ）委员（yuán）有下列情形之（zhī）一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一（yī））以（yǐ）书（shū）面形式向业主大会或者业主委员会提出辞（cí）职（zhí）的；
（二）受过（guò）刑事处分的；
（三）因疾病（bìng）等原因丧失履行职（zhí）责能（néng）力（lì）的；
（四（sì））不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续（xù）三次不参加（jiā）业主（zhǔ）委（wěi）员（yuán）会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委（wěi）员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将（jiāng）其保管的有关（guān）财（cái）务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主（zhǔ）委员会。
第二十（shí）二条 业主委员（yuán）会根据业主大会议事（shì）规则规定（dìng）的（de）任期届满（mǎn）二个（gè）月前（qián），应（yīng）当（dāng）召（zhào）集业主大会，组织换届（jiè）选（xuǎn）举；无力召集业（yè）主（zhǔ）大会、组织换届选举的，由物业所在地县（xiàn）（市）区房地产行政主管部门会同（tóng）街道（dào）办事处（chù）、乡镇人（rén）民政府（fǔ）组织换届选举。
第二十三（sān）条（tiáo） 物业管理（lǐ）区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同（tóng）街道办事处、乡镇人民政府（fǔ），在征得专（zhuān）有部分占建筑物（wù）总面积过半（bàn）数（shù）且（qiě）总人数过半数（shù）的业主同意后，将本（běn）办法（fǎ）第七条（tiáo）第（二）项、第（四）项、第（五）项（xiàng）、第（六）项、第（七）项事项，委托物业（yè）管理区域所在地的居（jū）（村（cūn））民委员会组织实施。委托期（qī）限（xiàn）为三年（nián），可以连续委托。
按照城（chéng）市总体（tǐ）规划属于农村城市化范围内（nèi）的住宅（zhái）项目，需要对房屋（wū）及（jí）配套（tào）的设施设备和相关场地进（jìn）行（háng）维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员（yuán）会职责，按照（zhào）有关法律、法规和规章的规（guī）定开展工作。
第二十四条（tiáo） 业主大（dà）会、业（yè）主委员会和接（jiē）受委托（tuō）的居（村）民委员会（huì）开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接（jiē）受委托的居（村）民委员会工作经（jīng）费（fèi）使用情况（kuàng）应当定期在物（wù）业管理区域（yù）内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管（guǎn）理
第二十五条 建设单位应当（dāng）在物业管理区域内提供物（wù）业管理用房：建筑（zhù）物总（zǒng）面积五万平（píng）方米（建筑面（miàn）积，下同）以下的，为一百（bǎi）至二百平方米；超过五万平方（fāng）米的（de），每五万（wàn）平方（fāng）米以内，增（zēng）加五十至一百（bǎi）平方米。物业管理用房中的（de）业主委员（yuán）会用房面积不低于三十（shí）平方（fāng）米。
物业管理用房应当为地面以（yǐ）上的独立成（chéng）套房屋（wū），水、电、煤气、暖（nuǎn）气、通信、排（pái）水等设（shè）施设备齐全，具备使用（yòng）条件。门卫房（fáng）、电话交换机（jī）房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏（cáng）室等面积不计（jì）入物业管（guǎn）理用（yòng）房面积。
物业管（guǎn）理用房具体位置，由城乡规划（huá）主管（guǎn）部门在确定详细规划图时明确。
物业管（guǎn）理用房（fáng）的所有权依法属于（yú）业主。未经业主大会同意，任何单位（wèi）和个人不得（dé）改变物业管理（lǐ）用房的用途（tú）。前期物（wù）业服务合同终止时，物业服务企业应当将（jiāng）物（wù）业管理用房移（yí）交给业主委（wěi）员会或（huò）者建（jiàn）设单位管（guǎn）理。
市（shì）房地产行（háng）政主管部（bù）门在核（hé）发商品房（fáng）预售许可（kě）证和办（bàn）理房屋所有权初始登记（jì）时，应当核查并注明（míng）物业管理（lǐ）用（yòng）房房号。
第二十六（liù）条（tiáo） 住宅（zhái）物业的建设单位，应当通过招投（tóu）标的（de）方（fāng）式选（xuǎn）聘具有相应资（zī）质（zhì）的物业（yè）服务企业。招（zhāo）标时应当在发布（bù）招标公告或者发（fā）出投（tóu）标邀请书（shū）的十日前（qián），持下列材料到物业所（suǒ）在地的县（xiàn）（市）区房地（dì）产行政主管部门备案：
（一）建设项目（mù）中标确认书或者具有法律效力的其（qí）他（tā）批（pī）准文件（jiàn）；
（二）经批准的（de）建设项目详细（xì）规划（huá）图；
（三（sān））招标公（gōng）告或者投标邀请书；
（四）招标文件（jiàn）；
（五）法（fǎ）律、法规、规章规定的其（qí）他材（cái）料。
房（fáng）地产行政主（zhǔ）管部门发（fā）现招标有违反法律、法规、规章行（háng）为的（de），应（yīng）当（dāng）责令招标人改正。
选聘物业服（fú）务企业，投标人少于三个（gè）或（huò）者同一物（wù）业管理区（qū）域住宅（zhái）物业（yè）建筑面积在二（èr）万平方米以（yǐ）下的（de），经（jīng）物业（yè）所在地县（市）区（qū）房地产行（háng）政主（zhǔ）管部门批准，可以采（cǎi）用协议方式选（xuǎn）聘具有资质的物（wù）业服务企业。
第二十七条 新（xīn）建住宅物业，建设（shè）单位应当在取得商品房预售许可证之前完（wán）成（chéng）前期物业服务企（qǐ）业（yè）选聘工作，并与（yǔ）中标或者协商选聘的物（wù）业服务企业签订前期物业服务（wù）合同。
建设单位在办理商品房预售许可（kě）证时，应当提供前期物（wù）业服务合同和物业（yè）服务（wù）方案，物（wù）业服务（wù）方（fāng）案应当载明（míng）选聘物业服务企业（yè）情况（kuàng）。
第（dì）二（èr）十八条 建（jiàn）设单位销（预）售物业时（shí），应当将选聘的物业服（fú）务企业情况、前期物业（yè）服（fú）务（wù）合同、临时（shí）管理规约、物业（yè）管理区域图、物业（yè）服务内容、服务标准（zhǔn）、物业服务费标准（需注明以（yǐ）价格主管部门批（pī）准为准）等事（shì）项，向物业所在地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部门备案（àn）并在（zài）销售场所公示。物业（yè）买（mǎi）受人与建设单位签（qiān）订物业买卖合同（tóng）时，应当（dāng）书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的（de）其他事（shì）项。
第二十九条 物业服（fú）务企业承（chéng）接物业时，应当与建设单（dān）位对物业共用部（bù）位、共用设施设备进行查验。经查验存（cún）在问题的，双方应当书面约定解（jiě）决时（shí）限和（hé）方法。
物业共（gòng）用部位、共用设施设备有重大质（zhì）量（liàng）问题的，建（jiàn）设单位（wèi）应当进行整改（gǎi）。待整改完成（chéng），双方验收合（hé）格后，再（zài）行移（yí）交。
第三十条（tiáo） 建（jiàn）设单位在物（wù）业竣工或者交（jiāo）接（jiē）物业（yè）时，应当将（jiāng）物业管理区域内的下列（liè）资料分别移交（jiāo）城市建设档案馆（guǎn）和物业（yè）服务企业（yè）保（bǎo）管：
（一（yī））竣工总平（píng）面图（tú），单体建筑、结构、设备竣（jun4）工图，配（pèi）套设施、地下管网工程竣工图等竣工验（yàn）收资料（liào）；
（二）设施设（shè）备的安装、使用和维护保养等（děng）技（jì）术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件（jiàn）；
（四）物（wù）业（yè）管理所必需的其他资料。
移交（jiāo）物业服务企业的前款资料归全体业主所有（yǒu）。物业服务企业因管理不善（shàn）导致资（zī）料丢（diū）失或者（zhě）损坏的，应（yīng）当负责补齐。前期物业服（fú）务合同终止时，应当（dāng）全部移交（jiāo）给业主（zhǔ）委员会或者（zhě）建设单位。
第三十一条 建设单位应当（dāng）按照国家（jiā）规定的（de）保修范围和保修期限（xiàn），承担物业（yè）的保修（xiū）责任。物（wù）业服务企业对（duì）属于保修范围和保（bǎo）修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工（gōng）单位到现场（chǎng）核（hé）查情况（kuàng），予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工（gōng）单位不按工程（chéng）质量保修书约定进行保修的，建设（shè）单位应（yīng）当另行委托其（qí）他单位（wèi）保修。
建设单位不履行保（bǎo）修（xiū）义务或（huò）者拖延履行保修（xiū）义务的，物业服务企业可以（yǐ）向建设行政（zhèng）主（zhǔ）管（guǎn）部（bù）门反（fǎn）映，由建设（shè）行政（zhèng）主管部门依法进（jìn）行监（jiān）管。
保修期满或者保修范围以外（wài）的（de）物（wù）业维修（xiū）、保养由物业服务企（qǐ）业按（àn）照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业（yè）管理服务
第三十二条 从事（shì）物（wù）业服务的单（dān）位应当（dāng）自领（lǐng）取企业法人（rén）营业执照之（zhī）日起三（sān）十日内，向市（shì）房地（dì）产（chǎn）行（háng）政主管部门申请取得物业服务（wù）企业资质（zhì）证书。
物（wù）业服务企业资质（zhì）证书（shū）不得转让（ràng）、出（chū）租、出借（jiè）。
第三十三条 物（wù）业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业（yè）资质证书、服务项目、服务（wù）标准、服务电话等（děng）公示，并按照价格主管部门（mén）的规定进行收费公示（shì）。
第（dì）三十四条（tiáo） 业（yè）主应当根据（jù）物业服务合同（tóng）的约（yuē）定按时交（jiāo）纳物业服务费用。业主（zhǔ）与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（fèi）用的，从（cóng）其约定，业主负连（lián）带交纳（nà）责任。
已竣工但尚未（wèi）出售或者（zhě）尚未交给物业（yè）买（mǎi）受人的物业，物（wù）业（yè）服务费用（yòng）由建设单位按（àn）收费标准交纳。
违反物业服务合（hé）同约（yuē）定（dìng），业（yè）主（zhǔ）未按（àn）时（shí）交（jiāo）纳物业服务费用的，业主委员会应当督促（cù）其限期交纳；逾期仍不交纳的（de），物（wù）业服务企业（yè）可以向人民法院起诉（sù）。
第三十五条 业主（zhǔ）出租物业的，应当在（zài）物业（yè）租赁（lìn）合同中（zhōng），对物业服务费用（yòng）的交（jiāo）纳（nà）作出（chū）约（yuē）定，并在合同签订后十日（rì）内，将物业承租人、出租期（qī）限（xiàn）及物业（yè）费用的交纳等（děng）约定事项书面告知业主委员会（huì）和物业服务（wù）企业。
物（wù）业转让时，买（mǎi）受人应（yīng）当（dāng）要（yào）求出卖人结清物业服务费和住房维（wéi）修费用。未结清（qīng）的，由买卖（mài）双方（fāng）与物业服务企业约定结清方式。
第（dì）三十六条 物业（yè）管理区（qū）域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视（shì）等单位，应当向接受其服务的最终（zhōng）用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费（fèi）用的，不得向业（yè）主（zhǔ）收取（qǔ）手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务（wù）合（hé）同，接受业主、业主大会、业（yè）主委员（yuán）会的监督。业（yè）主委员（yuán）会应当（dāng）就物业服务企业履（lǚ）行合同约定情况每年至少一次征求业主（zhǔ）意见，认为（wéi）履（lǚ）行（háng）合同约定（dìng）的，予以（yǐ）确认；业主要求整（zhěng）改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业（yè）服务合（hé）同（tóng）期满前，物业服务企（qǐ）业和业主委员会无正当（dāng）理（lǐ）由不得（dé）单（dān）方面提前解除（chú）合（hé）同。一方依法或（huò）者依据合同约定要求提前解（jiě）除物业服务合同的，应当提前二个月书（shū）面告知（zhī）对（duì）方及物业所在地县（市）区房（fáng）地产行政主管部门。
物业服务合同（tóng）期满二（èr）个月前，业主委员会应当召集业（yè）主大（dà）会（huì）会议，讨论（lùn）决定物业服务企业的聘用事项。业（yè）主大（dà）会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同（tóng）；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九（jiǔ）条（tiáo） 物业服务合（hé）同（tóng）期满不再续（xù）订以及依（yī）法解除或（huò）者（zhě）依据合同（tóng）约定提前解（jiě）除的，原物（wù）业服务企（qǐ）业应当自合（hé）同终止之日（rì）起（qǐ）十日内退出该物业（yè）管（guǎn）理区域。在退出物业管理区域之（zhī）前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向（xiàng）业（yè）主委员会或（huò）者新聘的物（wù）业服务企（qǐ）业移交物业管理所需资料、预收（shōu）的（de）物业服务费用及其收支（zhī）账目和（hé）物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员（yuán）会与原物业服务企业（yè）应当（dāng）成立移（yí）交小组，负责处（chù）理（lǐ）相关债（zhài）权债务和物业管理资料移交等（děng）事务。原（yuán）物（wù）业服务（wù）企（qǐ）业不得（dé）以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
物业服务企业退出物业（yè）管理区域后，业主（zhǔ）大会尚未（wèi）选聘出物业（yè）服务企业的，环境卫生工作由城建部门（mén）委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负（fù）责；物业共（gòng）用设施设备、场地需要维修养（yǎng）护的，由利益相关的（de）业主按（àn）照规定（dìng）使用专项维修资（zī）金维修；没有专项（xiàng）维修资金或（huò）者（zhě）专（zhuān）项维修资金不足（zú）的，由利益相关的业（yè）主自筹。
第四十条 业主、业主委员会（huì）、物（wù）业使用人和（hé）物业服务企业在物业管理（lǐ）活动中发生矛盾（dùn）和争议的，可（kě）以向物业所在地的（de）街道办事（shì）处、乡镇人（rén）民政府或（huò）者（zhě）居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时（shí）进行调解（jiě）。
市房（fáng）地产（chǎn）行政（zhèng）主管部门应当（dāng）建立物业投（tóu）诉制（zhì）度，对业主、业主委员会、物业使（shǐ）用人和物业服务企业在（zài）物业管理活动中的（de）投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或（huò）者处理结果及时回复（fù）投诉人；属于其他行（háng）政管理部（bù）门职（zhí）责的，市房地产行（háng）政主（zhǔ）管部门应当及时移交有关行政管理部门处（chù）理，并告（gào）知投诉人。
第五章 物（wù）业的使用与维护
第（dì）四十（shí）一条 业主、物业使用人使用物业时，应（yīng）当遵（zūn）守法律、法规、规章和管（guǎn）理（lǐ）规约的（de）规定，在供水、排（pái）水、通风、采（cǎi）光、通行、维修、装饰装修、环境卫（wèi）生、环（huán）境保（bǎo）护（hù）等方面，按照（zhào）有利于物业安全使用，外观（guān）整洁以及（jí）公平合（hé）理、不损害公共利（lì）益和他人合法（fǎ）权益的原则，处理好相邻（lín）关系（xì）。
第（dì）四十（shí）二条 在物（wù）业管（guǎn）理（lǐ）区域内不得有下列行为（wéi）：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二（èr））侵占、损（sǔn）坏（huài）公共场地、共用部位、共用设施设（shè）备；
（三）擅（shàn）自改变（biàn）物业规划用途（tú）；
（四）违（wéi）反规定饲养家禽（qín）、宠物；
（五）违反（fǎn）规定摆摊设点、占道经营（yíng）；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑（zhù）物、构筑物上违章搭（dā）建、涂写（xiě）、刻画或者违反规定（dìng）悬挂、张贴（tiē）宣传（chuán）品；
（八）堆（duī）放易燃、易爆、剧毒（dú）或者含有（yǒu）放射（shè）性（xìng）物质的物品，排放（fàng）有毒、有害物质或者超过（guò）规（guī）定（dìng）标准的噪音；
（九）违反规定从（cóng）事妨（fáng）碍业主正常生活的经（jīng）营活动（dòng）；
（十）法律、法规、规章和管（guǎn）理规（guī）约禁止的其（qí）他行（háng）为（wéi）。
有前款所列行为（wéi）之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止（zhǐ），督（dū）促改正；拒（jù）不改（gǎi）正（zhèng）的（de），应当及时向有（yǒu）关行（háng）政管（guǎn）理部门（mén）报告（gào）。有关（guān）行政管理部（bù）门（mén）在接到报（bào）告后，应当依法对违法行为予以制止（zhǐ）或者依法处理。
第四十三条 业（yè）主或者物业使（shǐ）用人（rén）装饰装修物（wù）业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按（àn）照有关规（guī）定（dìng），与业（yè）主或者（zhě）物业使用人签订物（wù）业装（zhuāng）饰装修协议，发（fā）现违反法律、法规、规章（zhāng）和（hé）协（xié）议行为的，应（yīng）当制止。已造成不良后果或者不听制止（zhǐ）的，按（àn）照建设部《住宅室内装饰装（zhuāng）修管（guǎn）理办（bàn）法》的规定处理。
第四十四条 物（wù）业（yè）管理（lǐ）区域内按照规划（huá）建设的公共建筑和共（gòng）用设（shè）施，不得改变用途。业主依法确需改（gǎi）变（biàn）公共建筑和（hé）共用设施用途的，业主委（wěi）员会应当持业主大会决议到有关行政管理部（bù）门办理手续，经（jīng）批准的，由业（yè）主（zhǔ）委员会持有关批准文（wén）件（jiàn）告知物业（yè）服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定（dìng）。
业主大会决定前款事项前，由业主（zhǔ）委（wěi）员会征求物业服务（wù）企业的意见（jiàn）。物业服务企业（yè）根据法律、法规和（hé）规章的规定，认为不宜改变（biàn）用途的，应当向业主委员会做出（chū）书（shū）面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服（fú）务企业应当报告相（xiàng）关（guān）行政主管部门。
第四（sì）十五条 供（gòng）水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位（wèi），应当依法承担（dān）物业管理区域内相关管线和（hé）设施设备的（de）维（wéi）修、养护（hù）的责任。
供水（shuǐ）、供电、供（gòng）气、供热、道路、排水、通信（xìn）、邮政、有线（xiàn）电视（shì）等（děng）单位（wèi），在物业管理（lǐ）区域内的新增（zēng）、养护、维修、更新（xīn）和改造（zào）工程,需要临时占用（yòng）、挖（wā）掘道路、场地或（huò）者共用部位的，应当在计划施工十五日（rì）前（qián），持施（shī）工计划书、图纸等材料（liào），与物业服（fú）务企业就施工时（shí）间、施工范围、恢复方式（shì）、违约（yuē）责任等事（shì）项签（qiān）订协议后，方（fāng）可施工。物业服务企业不得无故阻挠施（shī）工。
紧（jǐn）急抢险的，施工单位（wèi）应当在抢险同（tóng）时向物业服（fú）务企业通报（bào），施工后及（jí）时恢复（fù）原状。
第四（sì）十六条 车（chē）辆在物（wù）业管理区域内公共（gòng）场地或者占用业主共有道路的停放、收（shōu）费、管（guǎn）理和费（fèi）用的使（shǐ）用办法等事（shì）项，由业主大会决定。
物业管理区（qū）域停车场（chǎng）管（guǎn）理办法（fǎ）的示范文本，由（yóu）市（shì）房（fáng）地产行（háng）政主管（guǎn）部（bù）门（mén）制（zhì）定。
第四十七（qī）条 利用物业（yè）共用部（bù）位、共（gòng）用设（shè）施（shī）设备从（cóng）事（shì）经营活（huó）动的，在向（xiàng）有关行政主管（guǎn）部门（mén）办（bàn）理审（shěn）批手续（xù）前，应当（dāng）征得（dé）相（xiàng）关业主、业主大会书面同意，并征（zhēng）求物业服务（wù）企业意见。经（jīng）批准（zhǔn）的，应当与物（wù）业服务企（qǐ）业签订有偿使用协议（yì），所得收（shōu）益归全（quán）体业主所有，主（zhǔ）要用于补充（chōng）专项维修资金，也可（kě）以按照业主大会的决定使（shǐ）用（yòng）。
物业（yè）服务企业与物业共有部（bù）位（wèi）、共用（yòng）设施设备的（de）经营者签订（dìng）有偿使用协（xié）议，不得损害（hài）业主的合法权益（yì）。
第四十八条 利（lì）用物业（yè）共用部位、共用设施设备从事（shì）经营活动，应（yīng）当遵守有关法（fǎ）律、法规和规章（zhāng）的规定，不得影响（xiǎng）房（fáng）屋（wū）安（ān）全和正常使用。
第四十（shí）九条 业主转让或者（zhě）出租（zū）物业时（shí），应当将（jiāng）管理规约、物业管理有关规（guī）定告知受让人或者（zhě）承租人，受让人或（huò）者承（chéng）租（zū）人应当认（rèn）真履行并承担相应责任。
业主应当（dāng）在物业转让合同或者租赁合同签订之（zhī）日起十日内，将物业转让或者出租的有（yǒu）关情况书面（miàn）告知物（wù）业服务企业（yè）。
第五十条 住宅物业、住宅（zhái）小区内的非住（zhù）宅物业（yè）或者与（yǔ）单（dān）幢住宅（zhái）楼结构相连的（de）非住（zhù）宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳（nà）专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期（qī）满后物业共用部位、共（gòng）用设施设备的维修和更新（xīn）、改造，不得挪作（zuò）他用。
第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后（hòu）出（chū）现严重损坏（huài），影响业主和（hé）物业使用人（rén）正常生（shēng）活和（hé）安全，业（yè）主不（bú）同意（yì）维修的，市房地产行（háng）政主管（guǎn）部门（mén）可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维（wéi）修费（fèi）用（yòng）在（zài）专项（xiàng）维修资金中支付。
第（dì）六章（zhāng） 法律责（zé）任
第五十二条（tiáo） 建设单位（公（gōng）有住（zhù）房出售单位）违反本办（bàn）法有下（xià）列（liè）行为之一（yī）的，由房地产（chǎn）行（háng）政主管部门（mén）责令限期（qī）改正，逾（yú）期（qī）不改正（zhèng）的，处五（wǔ）千（qiān）元以上一万（wàn）元（yuán）以下罚款：
（一（yī））违反（fǎn）本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或（huò）者（zhě）不提供物业出售和业主（zhǔ）入（rù）住明细（xì）、物（wù）业基本情况（kuàng）等材料的；
（二）违反本办（bàn）法第二（èr）十八条规定，未将应当备案、公示的（de）事项备（bèi）案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列（liè）规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定（dìng），将资（zī）料丢（diū）失或者损坏，又不补齐（qí）的，责（zé）令限期（qī）改（gǎi）正；逾期不改正的（de），处五千元以（yǐ）上一万元以下罚款；
（二）违反（fǎn）本（běn）办法第三十二条（tiáo）第二款规定，转让、出租、出借物（wù）业服务企业（yè）资（zī）质证书的，责令（lìng）限期改（gǎi）正，处五千元罚款；
（三）违反本（běn）办法第四十五（wǔ）条规定，无故阻挠施（shī）工的，给予警告，责令（lìng）改正（zhèng）。
第五十四（sì）条 物（wù）业服务企（qǐ）业违反本办法（fǎ）第三十（shí）九条规定不退出物业管理区域的（de），业主委员会可以依法（fǎ）提起（qǐ）诉（sù）讼。
第五十五条 违（wéi）反本办（bàn）法涉（shè）及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依（yī）法（fǎ）处理（lǐ）。
第（dì）七（qī）章 附 则
第五十六条 业主自行或（huò）者委托其（qí）他管理人（rén）对房屋及（jí）配套的设（shè）施设备和相关场（chǎng）地（dì）进行（háng）维修（xiū）、养护、管（guǎn）理（lǐ），可以参照本办法执行（háng）。
第五十七条 本（běn）办法自（zì）2009年（nián）10月1日起施（shī）行。
大连市（shì）人（rén）民政府1999年12月（yuè）23日公布的《大连市城市住宅区物业（yè）管理办（bàn）法》（大（dà）政发 [1999] 123号）同时（shí）废（fèi）止。
